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7月以来,央行、国家金融监管总局等机构连续释放利好消息,房地产融资政策维持宽松。8月9日,中指研究院最新发布的《中国房地产企业融资监测月报》显示,在政策利好作用下,7月房地产企业融资总额环比增加,信用债发行环比增长54.9%,信托融资环比增加超过一倍。
根据中指研究院监测数据,2023年7月,房地产企业非银融资总额为771.2亿元,同比下降2.5%,环比增长7.7%。行业平均利率为3.46%,同比下降0.31个百分点,环比增加0.46个百分点。1-7月房地产企业非银融资总额为4812.9亿元,同比下降11.7%。
从融资结构来看,7月信用债规模占比66.8%,信托占比3.9%,ABS融资占比29.3%。具体来看,7月房地产行业信用债融资515.5亿元,同比微增0.4%,环比增长54.9%;信托融资29.7亿元,同比下降54.9%,环比上升133.0%;ABS融资226.1亿元,同比上升10.3%,环比下降39.0%。
2023年1-7月,房地产行业信用债融资2855.9亿元,同比下降5.8%;海外债发行110.7亿元,同比下降37.1%;信托融资241.1亿元,同比下降65.0%;ABS融资1605.2亿元,同比增长3.3%。7月信用债发行有所恢复,发行总量同环比均增长,其中,万科、绿城、滨江、新城、新湖中宝等5家非央国企成功完成信用债发行。7月,非央国企发行量为2023年以来高位。当月,ABS发行金额环比有所下降,但发行量仍维持高位,其中,供应链ABS是发行规模最大的一类资产证券化产品,占比达42.7%,CMBS/CMBN、类REITs分别占比40.8%、8.7%。
从融资成本来看,7月融资综合平均利率为3.46%,同比下降0.31个百分点,环比增加0.46个百分点。融资综合平均利率下降,主要是本月ABS融资成本走高,拉高了整体利率。
值得关注的是,在行业深度调整下,销售市场仍在筑底。中指研究院监测数据显示,2023年1-7月,TOP100房企销售总额为39944.0亿元,同比下降4.6%,降幅相比上月扩大4.7个百分点。其中TOP100房企单月销售额同比连续两月大幅下降,7月销售额同比下降34.1%,降幅较6月扩大4.7个百分点。不同类型企业分化现象加剧,头部房企阵营表现出较强韧性。1-7月,TOP10房企销售额平均同比增长0.5%,TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降4.2%、9.7%、13.3%。从企业数量上来看,销售额超千亿房企10家,与去年同期持平;百亿房企85家,较去年同期减少6家。
央国企销售表现更为强劲。2023年1-7月,TOP50房企中,央国企销售额平均增长32%,稳健民企销售额平均增长5%,混合所有企业下降4.8%,出险民企下降44%。从拿地企业结构来看,1-7月央国企拿地金额仍占主导地位,拿地金额占比超50%。地方国资拿地金额占比降至9%。
近两年房地产行业深度调整,上市民营房企中绝大部分已停止拿地。今年以来,除拿地企业格局变化外,当前房企投资逻辑明显趋同,核心一二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生,全国土地市场“局部升温”特征有所显现。
近期,多部委继续强调做好“保交楼”工作。中指研究院分析人士指出,当前,房地产市场仍处于调整期,房企资金压力不减,延长保交楼贷款支持计划实施期限,有利于稳定市场预期,缓解企业流动性压力。未来“保交楼”依然是政策重要发力点,配套资金有望加快落位和跟进。
政策面利好频出,有力带动了房地产市场预期和信心的修复。上述分析人士表示,在中央层面定调政策方向之后,更需要地方加快落实具体措施,尤其是现行政策较为严格的核心一二线城市,政策优化将有助于推动销售企稳。此外,在房地产销售未实现整体回暖之前,加大房企融资支持仍然至关重要,只有供求两端协同发力,才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。
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