作者 | 燕大
老手爱抄底,95岁的李嘉诚更不例外。
(资料图片仅供参考)
最近,李嘉诚想抄底的是他念念不忘的香港“凯玥”项目。
六年前,房地产市场一片繁荣,各大房企攻城拔寨都是 财大气粗、出手高调。
彼时香港港岛南区鸭脷洲土拍,这块地皮前身是驾驶学院训练场,位于港岛南区,面朝大海背靠玉桂山,是港岛区少有的大型住宅地块。
房企巨头众星汇聚,其中包括李嘉诚家族的长实地产、恒基地产、英皇国际与佳明集团联合体、中海、万科,以及第一次进入香港拿地的龙光集团与合景泰富联合体等。
当时有消息说龙光与合景联合出价在155-158亿港元之间,楼面价超2.03万港元/平方呎( 约21.83万港元/平方米),这个价格比当时市场的估值上限还高出35%以上。
最终,过江猛龙强压地头蛇,龙光与合景联合体付出168.55亿港元,比市场预估价还高了10多亿,楼面价达到2.21万港元/平方呎,约合24万港元/平方米。
这比市场最高估价还高出53%,一举刷新香港保持了20年的地价记录,成为香港地王。
豪掷千金,风头一时无两。
爽是爽了,但开发的钱从哪里来呢?
一个字,借。
龙光与合景联合体将这块地定位为豪宅项目“凯玥”,竞得地块之后反手将凯玥拿去抵押向汇丰等银团贷了102亿港元开发贷。
但步子大了容易扯着蛋,动辄地王、百亿,借的钱可是要按时还的!
没有足够的接盘侠,曾经站在聚光灯底下的房企暴雷的爆雷、逾期的逾期,排名第一的恒大爆了,融创也逾了。
2022年8月,龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据的利息,官宣违约。
差不多的时间,合景泰富展期美元债,撑到今年五月,涉及本息超8亿元的债务官宣逾期。
高额债务违约,面临的往往就是债务重组,部分债权转成股权、加入优质资产等等。
虽然龙光与合景两企业总资产超过4200亿,但对他俩而言,香港的“凯玥”项目都是自己的核心优质资产,关系到债务重组,决不能失去控制权。
外有债务违约,用凯玥抵押 贷款的银行又蠢蠢欲动,凯玥的控制权不稳 ,这也是为什么有人说李嘉诚在 “趁火打劫”的原因。
凯玥定位是半山海景豪宅,含6栋,仅295套,面积从124-898平米,2023年1月入市,单价5万港元/平方呎(约54万港元/平米),总货值约336亿港元。
最便宜的一套房子也至少要六七千万港元,普通人生下来没有也就基本没有了。
动辄上亿的豪宅,有数据显示到现在为止只卖出3套,单价在1.64亿-1.85亿港元之间。
资金回笼不理想,当初借钱给这个项目100多亿港元的汇丰银行等银团就有人不愿意了。
凯玥项目抵押在汇丰、渣打等银团手上,换句话说,他们有处置权,可以直接转让抢跑。
趁他病要他命,契机就在于此。
据报道,有消息说,李嘉诚的长实主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益,其他银行本没有出手该项目的计划,“只是长实的手伸得太长,汇丰配合”。
如果长实拿到凯玥债权,那可以跟龙光、合景泰富谈判,让后者让出控制权;若谈不拢,长实也可以进行拍卖。
而且,关键在于一旦下蛋母鸡凯玥被拿走,那不论是龙光还是合景,本身违约的境外债务,重组基本无望,债权人失去凯玥这个抓手也不太可能有愿意再跟两家谈重组,最终形成包括长实在内的多方“围剿”龙光与合景之势。
6年前两家联合力压地头蛇竞得凯玥,怎么也没想到如今成了烫手山芋,却又事关生死。
商场如战场,没啥情面可讲,即便双方互换角色,也是一样。
房企的雷还远没爆完,现在爆的雷都是之前豪借的债。
在这一点上,不得不说,姜还是老的辣,房企巨头一片哭爹喊娘,但以地产暴富的李嘉诚家族几经风雨,却始终屹立不倒。
别人高歌猛进时,他稳妥保守。
别人要死不活时,他主动出击。
恒大、融创最辉煌时期号称年入超过4000亿,而彼时长实的房地产收入只有300亿左右。
截至2022年底,长实总资产为5148亿港元,比缩表之后的龙光与合景之和还高10%左右,但长实的负债率只有不到24%,远低于许多房企巨头动辄超过90%以上甚至超过100%。
长实负债率极低,说明用的大多是自有资金而不是大量借款,自然而然营收增长不大,但稳健、“长寿”!
彼时嘲笑李嘉诚家族保守的人,现在恐怕坟头草都一丈高了。
说到这里我就想起了恒大,任泽平2017年12月进入恒大,彼时恒大负债率已超86%,刚去的任泽平不但在报告中写还当着几位主要负责人的面说“真话”,直接谏言降负债、反对多元化,国内外搞多元化的绝大多是失败,九死一生。
就因为这个,任泽平在后面的干部大会上被大佬们长时间痛批,成了大会的男猪脚,痛批其格局不够、认识不到公司的重大战略。
之后任泽平长时间呆在北京,远离恒大的总部深圳和具体事务。
2021年恒大爆雷公开,事实证明任泽平当时的降负债、反对多元化是一点都没说错。
之前巨头们争当地王李氏求稳保守。
现在巨头们深陷债务泥潭李氏则多方出击。最近接手家族企业的第三代孙女也开始高调出境。
进取中不忘稳健,稳健中不忘进取。 李氏的久富和长寿,是有道理的。
-End -
希望和你一起共鸣!
weixin-queen2019
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