在2023年第一季度的房企销售排行榜中,滨江集团(以下简称滨江)的销售额达到406.9亿元,同比增长60.77%,排名上升2位,排在第14名。
滨江2023年的开门红或许是2022年增长的势头的延续。在这一年,滨江收购土地41宗,总投资金额733亿,其中权益金额374亿,新增货值1500亿,总土地储备超3000亿。拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP 10,位列第七位;不仅地拿的多,房子卖的也多,数据显示,滨江2022年全年销售额为1539.3亿元,在全国房企中排名第十三位,较上年同期上升了9位。在中指研究院主办的“2023中国房地产百强企业”中,滨江的排名较上年排名前进2位,排在第13位。
然而,不怕和自己比,就怕和别人比。与滨江同在杭州的绿城中国(以下简称绿城)在“2023中国房地产百强企业”中排名第7位,排在滨江的前面。在2023年第一季度的销售排行榜中,绿城也以613.4亿元的销售额和第7名的成绩压了滨江一头。
(资料图)
从杭州本地来看,滨江的规模已经超过了绿城,但是从全国范围来看,滨江和绿城相比就要逊色一些了。2022年财报显示,绿城新增土储27宗,权益金额408亿元,囊括了杭州、北京、上海、宁波、舟山等地,其中杭州土地项目只占了16宗。而滨江集团新增的41宗土地中,杭州就占了38宗,杭州以外的土地只拿下了2宗。
比滨江晚成立3年的绿城能立足杭州,布局全国,而滨江却被“困”在了杭州。滨江究竟差在了哪里?我们或许可以从它下滑的毛利率中窥见一二。
2022年第三季度财报显示,滨江的毛利率也较上年同期下滑了6.4个百分点,下降至16.6%。但是滨江毛利率下滑并不是暂时的现象,而是长期存在的问题。数据显示,2018年至2021年,滨江的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%,24.66%,连续四年下滑。
不过需要注意的是,截至2022年9月30日,滨江的净利润仍然达到了23.11亿元,净利率达到了11.63%,高于上年同期的净利润22.7亿元和净利润率9.29%。但是滨江之所以能实现净利润的增长是因为其取得了15.45亿元的投资收益,而在2021年前三季度,这个数字为-2893万元,较2021年年末增长了333.75%。暴涨的投资收益让滨江第三季度的利润表的数字变得好看,但并不能掩盖其主营业务盈利能力的衰弱。
低迷的资产周转率和存货周转率意味着企业变现和经营能力较弱,这或许是滨江毛利率水平不断下滑的原因之一。
数据显示,2022年上半年滨江的总资产周转率为0.046,存货周转率为0.0544,而2022年上半年TOP50房企的平均资产周转率为0.1633次,存货周转率为0.2992次,滨江的资产周转率和存货周转率与行业平均水准存在较大差距。
与上年同期比较,滨江的资产周转率和存货周转率也出现了下滑。数据显示截至2022年第三季度,滨江的资产周转率为0.0818,较上年同期下降了0.05,存货周转率为0.1024,较上年同期下降了0.0508。
此外,滨江的表外负债同样是需要注意的一个问题。长期以来,滨江的“三道红线”都处于“绿档”,符合监管要求。但是2022年第三季度财报显示,滨江的少数股东权益为243.3亿元,占股东权益的52.65%,少数股东收益为2.578亿元,占股东收益的12.70%。少数股东权益和损益不匹配可能意味着存在明股实债。或许是为了控制负债率的同时进行更多的融资,滨江选择了明股实债的融资方式,但这也意味着不透明与风险。
2023年的滨江集团能否继续乘风破浪,我们将持续关注。
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